W tym artykule chciałbym poruszyć kolejną bardzo istotną kwestię, której nie każdy biorący udział w transakcjach na rynku nieruchomości jest świadomy. Forma w jakiej zawiera się umowę przedwstępną sprzedaży (niezbędną chociażby w przypadku finansowania zakupu kredytem) jest bardzo ważna.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wydaje się zbędne i jest to dodatkowy koszt, dlatego w obliczu ogromu wydatków związanych z nabyciem nieruchomości jest pewna pokusa aby w tym miejscu zaoszczędzić.

Jest to jednak podejście bardzo ryzykowne, ponieważ forma zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma znaczny wpływ na możliwość egzekwowania opisanych w niej obowiązków. Jest to jeden z powodów, dlaczego tzw. umowa deweloperska jest zawsze zawierana w formie aktu notarialnego.

Jeżeli umowa przedwstępna zawarta zostanie w formie aktu notarialnego, to strony mają prawo dochodzenia jej zawarcia przed sądem, w trybie art. 64 Kodeksu cywilnego (https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-64). Oznacza, to że można domagać się zawarcia umowy (wyrok sądu zastępuje oświadczenie drugiej strony) jeśli przesłanki zawarcia umowy przyrzeczonej (tej która powinna zostać zawarta później) się spełnią np. upłynie wyznaczony w niej termin. Jest to tzw. silniejszy skutek zawarcia umowy przedwstępnej. W przypadku umowy w formie pisemnej powyższego prawa strona kontraktu nie uzyskuje. A zatem jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego można de facto zmusić drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kolejnym argumentem przemawiającym za skorzystaniem z formy aktu notarialnego jest prawo do ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości, którą nabywca jest zainteresowany, roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wówczas każdy kto będzie analizował treść księgi wieczystej dowie się, że istnieje osoba która ma swego rodzaju pierwszeństwo w zakupie tej nieruchomości – wszak będzie mogła je wyegzekwować przed sądem.

Warto również wskazać na zakres odpowiedzialności odszkodowawczej stron umowy przedwstępnej. W przypadku „typowej” umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej, jeżeli druga strona się z niej nie wywiąże (o ile np. nie zastrzeżono zadatku) to odszkodowanie przysługujące drugiej stronie będzie ograniczone do tzw. ujemnego interesu umownego tj. kosztów związanych bezpośrednio z zawarciem samej umowy. Z zastrzeżeniem, że nie zostało to inaczej w umowie uregulowane.

Podsumowanie

Mimo pewnych ułomności pisemnej formy umowy, można ją „ulepszyć”, gdy ma się świadomość jakie są jej słabe strony. Jeśli natomiast oprzemy się na najprostszym dostępnym wzorze z Internetu to może się okazać, że nie chroni ona należycie naszych interesów, a sprzedający zawarł takich umów kilka i sam wybierze z kim zawrze umowę końcową, a nabywca nie będzie mógł zbyt wiele w sprawie zdziałać.

Wobec powyższego, w każdym przypadku rekomenduję skalkulować ryzyko i ocenić, czy transakcja jest na tyle pewna, że nie warto skonsultować wzoru przedstawionej umowy przedwstępnej ze specjalistą oraz czy nie lepiej zainwestować w najlepszą możliwą ochronę i zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Każdy przypadek jest inny. Analizuję i przygotowuję umowy przedwstępne zarówno pisemne, jak i w formie aktu (gotowe do przedstawienia notariuszowi) i chętnie pomogę. Jeśli potrzebujesz pomocy, skontaktuj się ze mną!